Seule la partie des intérêts est déductible (pas le capital).
Déduction pour amortissement (DPA) (facultatif, 4 % catégorie 1 pour les bâtiments).
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Revenus de location annuels
30 000,00 $
Revenu net de location
9 200,00 $
Impôt sur les revenus de location
2 727,80 $
Flux de trésorerie après impôt
6 472,20 $
Flux de trésorerie mensuel
539,35 $
Questions courantes sur l'imposition des revenus de location au Canada
Les revenus de location se déclarent sur le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles), avec votre déclaration de revenus personnelle. Vous devez déclarer tous les loyers reçus pendant l'année et vous pouvez déduire les dépenses admissibles. Si vous êtes copropriétaire, chaque propriétaire déclare sa part des revenus et des dépenses selon sa part de propriété. Le revenu net de location s'ajoute à vos autres revenus et est imposé à votre taux marginal.
Les dépenses de location déductibles les plus courantes sont : les intérêts hypothécaires (pas le capital), l'impôt foncier, les primes d'assurance, les réparations et l'entretien, la publicité, les frais de gestion immobilière, les services publics (s'ils sont inclus dans le loyer), les frais juridiques et comptables, les déplacements jusqu'à l'immeuble locatif et les fournitures de bureau. Les dépenses en capital (les améliorations qui prolongent la vie de l'immeuble) ne sont pas déductibles tout de suite, mais vous pouvez les demander au fil du temps par la déduction pour amortissement (DPA).
La DPA vous permet de déduire chaque année une partie du coût de votre bâtiment locatif. La plupart des bâtiments locatifs font partie de la catégorie 1 de la DPA (4 % par année sur le solde dégressif). Soyez prudent : demander la DPA peut avoir des effets fiscaux au moment de la vente, parce que la DPA demandée doit être « récupérée » (rajoutée au revenu). De plus, la DPA sur un immeuble locatif ne peut pas créer ni augmenter une perte locative -- elle peut seulement ramener le revenu net de location à zéro.
Oui, les pertes nettes de location (après toutes les déductions admissibles, sauf la DPA) peuvent réduire d'autres sources de revenus, comme un revenu d'emploi ou un revenu d'entreprise. Par contre, l'ARC peut examiner de près les pertes locatives, surtout si le logement est loué à un membre de la famille à un loyer plus bas que le marché ou s'il n'y a aucun espoir raisonnable de profit. Les pertes sur un immeuble financé par un REER peuvent être visées par les règles d'attribution.
Si vous transformez votre résidence principale en immeuble locatif, vous pouvez faire le choix prévu au paragraphe 45(2) pour reporter le gain en capital jusqu'à quatre ans (ou plus longtemps si vous déménagez pour le travail). Pendant cette période, le logement est encore considéré comme votre résidence principale. À la vente, le gain accumulé pendant la période de résidence principale n'est pas imposé, mais le gain accumulé pendant la période de location l'est. Vous ne pouvez pas demander la DPA tant que le choix prévu au paragraphe 45(2) est en vigueur.
Les non-résidents qui gagnent des revenus de location au Canada doivent faire retenir 25 % du loyer brut par le payeur (le locataire ou le gestionnaire immobilier), qui le verse à l'ARC selon la partie XIII. Vous pouvez aussi produire le formulaire NR6 pour que la retenue porte sur le revenu net de location plutôt que sur le loyer brut. Vous devriez aussi produire une déclaration selon l'article 216 pour payer l'impôt sur le revenu net de location aux taux progressifs, ce qui donne habituellement un remboursement du montant retenu en trop.
Quand vous vendez un immeuble locatif, le gain en capital (le prix de vente moins le prix de base rajusté et moins les frais de vente) est assujetti à l'impôt sur les gains en capital. De plus, toute DPA demandée auparavant doit être « récupérée » comme revenu (jusqu'à concurrence du coût d'origine). Le gain en capital est inclus à 50 % (ou à 66,7 % au-delà de 250 000 $), tandis que la récupération de la DPA est imposable à 100 %. Vous pouvez reporter le gain en capital au moyen d'une provision si vous recevez le produit de la vente sur plusieurs années.
Le loyer résidentiel à long terme (un mois ou plus) est généralement exonéré de la TPS/TVH. Par contre, l'hébergement de courte durée (moins d'un mois, comme Airbnb) est taxable. Si vous gagnez plus de 30 000 $ par année avec de la location à court terme, vous devez vous inscrire et percevoir la TPS/TVH. Les revenus de location commerciale et industrielle sont toujours assujettis à la TPS/TVH.
Conforme à l'ARC : Cette calculatrice utilise les taux officiels de l'ARC pour l'année d'imposition 2026. L'impôt sur les revenus de location est calculé à votre taux marginal. Consultez un fiscaliste pour des conseils adaptés à vos déductions d'immeuble locatif.
Comment les revenus de location sont imposés et ce que les propriétaires peuvent déduire
Comment calcule-t-on le revenu de location imposable ?
Partez de votre revenu de location brut de l'année, puis soustrayez toutes les dépenses admissibles. Si vous avez touché 30 000 $ de loyer et eu 18 000 $ de dépenses déductibles, votre revenu net de location est de 12 000 $. Ces 12 000 $ s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre taux marginal. Vous les déclarez sur le formulaire T776 de votre déclaration de revenus.
Quelles sont les déductions de location les plus courantes ?
Les plus grosses déductions sont habituellement les intérêts hypothécaires (pas le capital), les impôts fonciers, l'assurance et les réparations. Les autres déductions comprennent la publicité, les services publics (si vous les payez), les frais de gestion immobilière, les frais d'avocat et de comptable, les fournitures de bureau et les frais de véhicule pour les déplacements liés à l'immeuble. Les améliorations qui augmentent la valeur de l'immeuble ne sont pas déductibles tout de suite — il faut les amortir au fil du temps.
Quelle est la différence entre une réparation et une amélioration ?
Une réparation remet l'immeuble dans son état d'origine — par exemple réparer un robinet qui fuit, repeindre un mur ou remplacer des tuiles brisées. Les réparations sont entièrement déductibles l'année où elles sont faites. Une amélioration rend l'immeuble meilleur ou prolonge sa durée de vie — par exemple ajouter une salle de bain, poser un nouveau toit ou refaire la cuisine. Les améliorations s'ajoutent au coût de l'immeuble et sont amorties avec la DPA.
Pouvez-vous déduire une perte locative ?
Oui. Si vos dépenses de location dépassent vos revenus de location, vous pouvez utiliser la perte pour réduire vos autres revenus, comme un revenu d'emploi ou d'entreprise. Par contre, l'ARC exige que vous ayez une attente raisonnable de profit. Si vous louez toujours sous le prix du marché à un membre de votre famille, l'ARC peut refuser vos pertes. Gardez votre location sur une base commerciale.
Devez-vous facturer la TPS/TVH sur le loyer ?
Le loyer résidentiel à long terme (un mois ou plus) est exonéré de TPS/TVH. Vous ne facturez pas la TPS/TVH à vos locataires et vous ne pouvez pas demander de crédits de taxe sur les intrants pour les dépenses liées à la location. Par contre, la location à court terme (moins d'un mois, comme Airbnb) est assujettie à la TPS/TVH si vos revenus totaux de location à court terme dépassent 30 000 $ par année.
Que dit la règle du changement d'usage d'une résidence principale ?
Si vous transformez votre maison en immeuble locatif, l'ARC considère qu'il y a disposition réputée à la juste valeur marchande. Cela peut déclencher un impôt sur les gains en capital sur toute hausse de valeur. Vous pouvez toutefois faire un choix en vertu du paragraphe 45(2) pour reporter cette disposition réputée jusqu'à quatre ans. Vous devez joindre la lettre de choix à votre déclaration de revenus de l'année du changement d'usage.
Comment la taxe sur les logements sous-utilisés touche-t-elle les immeubles locatifs ?
La taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) est une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des logements vacants ou sous-utilisés détenus par des propriétaires non résidents et non canadiens. Les citoyens canadiens et les résidents permanents qui détiennent un immeuble en leur nom personnel en sont généralement exemptés. Par contre, les immeubles détenus par certaines sociétés ou fiducies peuvent devoir produire une déclaration de TLSU même s'ils n'ont pas de taxe à payer.
Conforme à l'ARC : Selon les taux et les seuils de l'ARC pour 2025. Pour des conseils personnels, parlez à un comptable ou à un fiscaliste qualifié.
Avis : Cette calculatrice donne des estimations fondées sur les taux et les seuils en vigueur de l'ARC pour l'année d'imposition 2026. Elle ne constitue pas un conseil fiscal, financier ou juridique professionnel. Votre impôt réel peut différer selon votre situation personnelle. Consultez toujours un comptable qualifié avant de prendre des décisions financières. Lire nos conditions
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