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Loyer total
30 000,00 $
Total des dépenses
20 000,00 $
Impôt total
2 965,00 $
Flux de trésorerie net
7 035,00 $
| Immeuble | Loyer annuel | Dépenses | Revenu net |
|---|---|---|---|
Immeuble 1 | 30 000,00 $ | -20 000,00 $ | 10 000,00 $ |
| Total | 30 000,00 $ | -20 000,00 $ | 10 000,00 $ |
Gérer plusieurs immeubles locatifs au Canada
Tous les revenus nets de location de vos immeubles sont additionnés et déclarés sur un seul formulaire T776 (ou sur plusieurs T776 si les immeubles sont dans des catégories différentes). Le revenu net de location total s'ajoute à vos autres revenus et est imposé à votre taux marginal. Les pertes d'un immeuble peuvent réduire les profits d'un autre. Les pertes nettes de location (pour tous les immeubles ensemble) peuvent réduire d'autres types de revenus.
Les pertes locatives que vous ne pouvez pas utiliser dans l'année courante (parce qu'elles sont absorbées par d'autres revenus, ou parce qu'il n'y a pas d'autre revenu) ne peuvent pas, techniquement, être « reportées » comme pertes locatives. Par contre, si elles deviennent une perte autre qu'en capital, vous pouvez les reporter 3 ans en arrière ou 20 ans en avant, sur n'importe quelle source de revenu. L'important, c'est que les pertes locatives réduisent d'abord votre revenu total de l'année courante.
Quand vous changez l'usage d'un immeuble, d'un usage personnel à un usage locatif (ou l'inverse), l'ARC considère qu'il y a disposition réputée à la juste valeur marchande. Cela peut déclencher un impôt sur le gain en capital. Vous pouvez faire le choix prévu au paragraphe 45(2) pour reporter la disposition réputée quand vous transformez votre résidence principale en immeuble locatif (jusqu'à 4 ans, ou plus longtemps si vous déménagez pour le travail). Quand vous transformez un immeuble locatif en résidence principale, le choix prévu au paragraphe 45(3) donne un allègement semblable.
Si vous donnez ou prêtez de l'argent à votre conjoint ou à un enfant mineur pour acheter un immeuble locatif, le revenu (et les gains en capital possibles) peut vous être attribué de nouveau selon les règles d'attribution de l'ARC. Pour éviter l'attribution, le transfert devrait se faire à la juste valeur marchande, ou il faudrait établir un vrai prêt au taux d'intérêt prescrit. Les règles d'attribution ne s'appliquent pas aux enfants adultes (18 ans et plus), ni quand la personne qui transfère choisit de déclarer le gain en capital au moment du transfert.
Détenir les immeubles personnellement permet aux pertes locatives de réduire vos autres revenus et donne accès à l'exemption pour résidence principale. La détention par une société offre une protection contre la responsabilité et un report d'impôt possible si les revenus de location dépassent vos besoins personnels. Par contre, les sociétés paient un taux d'impôt plus élevé sur les revenus de location (c'est un revenu de placement passif, pas un revenu d'entreprise exploitée activement) et n'ont pas droit à la déduction accordée aux petites entreprises sur ces revenus. La meilleure structure dépend de votre situation.
Chaque immeuble devrait avoir ses propres registres de dépenses. Les dépenses directes (réparations, assurance, impôt foncier) sont attribuées à l'immeuble visé. Les dépenses partagées (par exemple un compteur de services publics commun à des immeubles voisins) devraient être réparties de façon raisonnable, par exemple selon la superficie ou la part des revenus de location. Si vous gérez vous-même tous les immeubles, vous pouvez répartir votre temps de gestion au prorata.
Conforme à l'ARC : Cette calculatrice utilise les taux officiels de l'ARC pour l'année d'imposition 2026. L'imposition des revenus de location de plusieurs immeubles peut être complexe. Consultez un fiscaliste pour des conseils sur votre portefeuille.
Comment plusieurs immeubles de placement sont imposés au Canada
Comment les revenus de location sont-ils imposés au Canada ?
Le revenu net de location (le loyer moins les dépenses déductibles) s'ajoute à vos autres revenus et est imposé à votre taux marginal. Si vous encaissez 24 000 $ de loyer et que vous avez 15 000 $ de dépenses, votre revenu net de location est de 9 000 $. Il est imposé à votre taux fédéral et provincial combiné, qui peut aller de 20 % à 53 % selon votre revenu total.
Quelles dépenses pouvez-vous déduire sur un immeuble locatif ?
Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires (mais pas la partie capital de vos paiements), les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les réparations, les frais de gestion immobilière, les services publics (si vous les payez), la publicité, les frais de comptabilité et d'avocat, et les déplacements pour aller voir vos immeubles. Vous pouvez aussi demander la déduction pour amortissement (DPA) de 4 % par année sur la valeur du bâtiment.
Devriez-vous demander la DPA sur un immeuble locatif ?
Demander la DPA sur un immeuble locatif réduit votre impôt sur le revenu de location maintenant, mais entraîne une récupération quand vous vendez. Si vous avez demandé 50 000 $ de DPA au fil des ans, ce montant est rajouté à votre revenu au moment de la vente. Beaucoup de comptables conseillent de ne pas demander la DPA si vous pensez vendre un jour, sauf si vous avez besoin des déductions maintenant pour compenser des pertes.
Comment l'impôt sur les gains en capital fonctionne-t-il quand on vend un immeuble locatif ?
Quand vous vendez un immeuble de placement, le gain en capital (le prix de vente moins le coût, moins les améliorations, moins les frais de vente) est imposé selon le taux d'inclusion qui s'applique. Sur un gain de 200 000 $, les premiers 250 000 $ sont inclus à 50 %, donc 100 000 $ s'ajoutent à votre revenu imposable. Vous ne pouvez pas utiliser l'exemption pour résidence principale sur un immeuble locatif.
Pouvez-vous détenir des immeubles dans une société ?
Oui, mais le revenu de location dans une société est considéré comme un revenu passif et imposé à environ 50,67 % (fédéral et provincial combinés). Une partie de cet impôt est remboursée quand la société verse des dividendes. Détenir les immeubles en votre nom personnel est souvent plus simple pour un petit portefeuille. Une société peut avoir du sens pour un plus gros portefeuille ou pour se protéger en cas de poursuite.
Qu'est-ce que la règle anti-revente précipitée ?
Depuis janvier 2023, si vous vendez un immeuble résidentiel que vous avez détenu moins de 12 mois, le profit est automatiquement traité comme un revenu d'entreprise (imposable à 100 %) plutôt que comme un gain en capital. Cette règle anti-revente précipitée vise à décourager la spéculation à court terme sur le marché du logement. Elle ne s'applique pas si la vente est causée par un événement de vie comme un changement d'emploi, un divorce ou une maladie grave.
Comment déclarez-vous les revenus de plusieurs immeubles ?
Vous déclarez tous vos revenus et dépenses de location sur le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles). Si vous possédez plusieurs immeubles, vous pouvez les déclarer tous sur un seul formulaire, en inscrivant chaque immeuble séparément. Vous devez déclarer le revenu de location brut et détailler les dépenses de chaque immeuble. Si vous êtes copropriétaire, vous ne déclarez que votre part des revenus et des dépenses.
Conforme à l'ARC : Selon les taux et les seuils de l'ARC pour 2025. Pour des conseils personnels, parlez à un comptable ou à un fiscaliste qualifié.
Avis : Cette calculatrice donne des estimations fondées sur les taux et les seuils en vigueur de l'ARC pour l'année d'imposition 2026. Elle ne constitue pas un conseil fiscal, financier ou juridique professionnel. Votre impôt réel peut différer selon votre situation personnelle. Consultez toujours un comptable qualifié avant de prendre des décisions financières. Lire nos conditions
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