Immobilien gelten in Deutschland als solide Geldanlage — und das zu Recht. Aber wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss sich auch mit dem Thema Steuern auseinandersetzen. Denn Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und die Regeln rund um Abschreibung, Werbungskosten und Spekulationssteuer sind nicht gerade einfach.
In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Steuerregeln für Vermieter in Deutschland — verständlich und praxisnah.
Mieteinnahmen versteuern: So funktioniert es
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese Einkünfte werden zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Es gibt keinen separaten Steuersatz für Mieteinnahmen.
Das bedeutet: Wenn Sie bereits ein gutes Gehalt haben und in der Spitzensteuerzone sind, zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen bis zu 42 Prozent Einkommensteuer (plus Soli und ggf. Kirchensteuer). Berechnen Sie Ihre Gesamtsteuerlast mit unserem Vermieter-Steuerrechner.
Aber — und das ist die gute Nachricht — Sie können eine ganze Menge von den Mieteinnahmen abziehen, bevor Steuern fällig werden.
Was können Vermieter alles absetzen?
Als Vermieter dürfen Sie alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten geltend machen. Das mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen erheblich:
Abschreibung (AfA): Das ist der grösste Posten für die meisten Vermieter. Sie können die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks!) über die Nutzungsdauer abschreiben. Für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden, beträgt die lineare AfA 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Für Neubauten ab 2023 gibt es unter bestimmten Bedingungen sogar eine degressive AfA von 5 Prozent. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro (davon 200.000 Euro Gebäudeanteil) sind das 4.000 bis 10.000 Euro Abschreibung pro Jahr. Nutzen Sie unseren Abschreibungsrechner für Ihre individuelle Berechnung.
Zinsen: Wenn Sie die Immobilie mit einem Kredit finanziert haben, können Sie die Darlehenszinsen vollständig absetzen. Nur die Tilgung nicht — die ist keine Ausgabe, sondern Vermögensbildung. Bei einem Kredit von 200.000 Euro und einem Zinssatz von 3,5 Prozent sind das im ersten Jahr rund 7.000 Euro absetzbare Zinsen.
Nicht umlagefähige Nebenkosten:
- Hausverwaltung
- Instandhaltungsrücklagen (wenn tatsächlich ausgegeben)
- Reparaturen und Renovierungen
- Grundsteuer (können Sie auf den Mieter umlegen, müssen Sie aber nicht)
- Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht)
Weitere absetzbare Kosten:
- Fahrtkosten zur Immobilie (30 Cent pro Kilometer)
- Kosten für Mietersuche (Anzeigen, Makler)
- Rechts- und Steuerberatungskosten
- Kontoführungsgebühren für das Vermieterkonto
- Büromaterial, Telefon, Porto im Zusammenhang mit der Vermietung
Unser Betriebsausgaben-Rechner hilft Ihnen, einen Überblick über alle abzugsfähigen Kosten zu behalten.
Verluste aus Vermietung: Steuerlich ein Vorteil
In den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie ist es nicht ungewöhnlich, dass die abzugsfähigen Kosten (insbesondere Zinsen und Abschreibung) höher sind als die Mieteinnahmen. Das Ergebnis: ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung.
Dieser Verlust wird mit Ihren anderen Einkünften (z.B. Gehalt) verrechnet und senkt Ihre Gesamtsteuerlast. Wenn Sie 60.000 Euro Gehalt verdienen und 5.000 Euro Verlust aus Vermietung machen, werden Sie nur auf 55.000 Euro besteuert. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart das rund 2.100 Euro Steuern.
Das ist einer der Gründe, warum Immobilien als Kapitalanlage so beliebt sind — die steuerliche Förderung ist durchaus grosszügig. Berechnen Sie Ihre Gewinnprognose mit unserem Gewinnprognose-Rechner.
Spekulationssteuer: Vorsicht beim Verkauf
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an — sofern zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Der Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, abzüglich bereits vorgenommener Abschreibungen) wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Das kann richtig teuer werden. Angenommen, Sie haben eine Wohnung für 200.000 Euro gekauft und verkaufen sie nach 7 Jahren für 280.000 Euro. Der Gewinn von 80.000 Euro (vereinfacht) wird mit Ihrem Spitzensteuersatz besteuert — das können schnell 30.000 bis 35.000 Euro Steuern sein.
Die Lösung: Halten Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre. Dann ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Nutzen Sie unseren Immobiliengewinn-Rechner, um den optimalen Verkaufszeitpunkt zu ermitteln.
Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben, fällt auch bei kürzerer Haltedauer keine Spekulationssteuer an.
Grundsteuer: Die laufende Belastung
Als Immobilieneigentümer zahlen Sie jährlich Grundsteuer an Ihre Gemeinde. Seit 2025 wird die Grundsteuer nach einem neuen Modell berechnet (Grundsteuerreform). Die Höhe hängt vom Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Unser Grundsteuer-Rechner hilft Ihnen, die neue Grundsteuer zu berechnen.
Die Grundsteuer können Sie als Vermieter entweder über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen oder selbst als Werbungskosten absetzen.
Möblierte Vermietung und Kurzzeitvermietung
Wenn Sie Ihre Wohnung möbliert oder über Plattformen wie Airbnb vermieten, gelten besondere Regeln. Bei gewerblicher Vermietung (regelmässig, mit hotelartigen Zusatzleistungen) können sogar Gewerbesteuer und Umsatzsteuer anfallen. Die Grenze zwischen privater Vermietung und Gewerbe ist fliessend und hängt vom Einzelfall ab.
Bei kurzfristiger Vermietung (unter 6 Monaten) fällt ausserdem Umsatzsteuer an — allerdings zum ermässigten Satz von 7 Prozent. Nutzen Sie unseren Umsatzsteuer-Rechner, um die korrekte Steuer zu berechnen.
Portfolio aufbauen: Mehrere Immobilien
Wer mehrere Immobilien besitzt, sollte die steuerlichen Auswirkungen des gesamten Portfolios im Blick behalten. Unser Immobilien-Portfolio-Rechner hilft Ihnen, die Rendite und Steuerlast über mehrere Objekte hinweg zu berechnen.
Fazit: Immobilien lohnen sich — besonders steuerlich
Die steuerlichen Vorteile der Immobilienvermietung sind beträchtlich: Abschreibung, Zinsabzug, Verlustverrechnung und nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf. Aber Sie müssen die Regeln kennen und alles sauber dokumentieren.
Starten Sie mit unserem Vermieter-Steuerrechner, um Ihre persönliche Steuersituation als Vermieter zu berechnen. Und vergessen Sie nicht, auch die Grundsteuer und die Einkommensteuer im Gesamtbild zu berücksichtigen.