Jahrliche Mieteinnahmen
14.400,00 €
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
495,00 €
Netto-Mieteinnahmen
905,00 €
Wie werden Mieteinnahmen in Deutschland besteuert?
Mieteinnahmen (Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung) werden zu Ihrem sonstigen Einkommen addiert und mit Ihrem personlichen Einkommensteuersatz besteuert. Sie konnen Ausgaben wie Instandhaltung, Versicherung, Hausverwaltung, Abschreibung (AfA) und Hypothekenzinsen von den Mieteinnahmen abziehen.
Was ist der Abschreibungssatz (AfA) fur Mietobjekte?
Fur Gebaude, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, betragt die lineare Abschreibung 2% pro Jahr (uber 50 Jahre). Fur Gebaude ab dem 1. Januar 2023 wurde der Satz auf 3% pro Jahr erhoht (uber etwa 33 Jahre). Nur der Gebaudewert wird abgeschrieben, nicht der Grundstuckswert.
Kann ich Hypothekenzinsen fur Mietobjekte absetzen?
Ja, Hypothekenzinsen fur Darlehen zum Kauf oder zur Renovierung von Mietobjekten sind als Werbungskosten voll absetzbar. Dies ist einer der grossten Steuervorteile der Immobilieninvestition in Deutschland. Die Tilgung ist jedoch nicht absetzbar.
Hinweis: Diese Berechnungen sind Schätzungen basierend auf den deutschen Steuerregeln 2025 und stellen keine professionelle Steuerberatung dar. Konsultieren Sie einen Steuerberater für Ihre individuelle Situation.
Wie Mieteinnahmen besteuert werden, was Sie absetzen können und AfA für Vermieter
Wie werden Mieteinnahmen in Deutschland besteuert?
Mieteinnahmen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) werden zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen progressiven Satz (14% bis 45%) besteuert. Verdienen Sie 50.000 € aus Beschäftigung und 12.000 € Nettomieteinnahmen, zahlen Sie Steuern auf insgesamt 62.000 €. Die Mieteinnahmen werden mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert, der 35% oder mehr betragen kann.
Welche Ausgaben können Vermieter absetzen?
Absetzbare Ausgaben umfassen: Hypothekenzinsen (nicht die Tilgung), Gebäudeabschreibung (AfA), Wartung und Reparaturen, Hausverwaltungskosten, Versicherung, Grundsteuer, Werbung für Mieter, Fahrten zur Immobilie und Einrichtungskosten. Bei Mieteinnahmen von 15.000 € und Abzügen von 8.000 € bleiben nur 7.000 € steuerpflichtig.
Wie funktioniert die Gebäudeabschreibung (AfA) bei Mietobjekten?
Wohngebäude nach 1924 werden mit 2% pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben. Ab 2023 fertiggestellte Gebäude nutzen 3% über 33 Jahre. Nur das Gebäude wird abgeschrieben — nicht das Grundstück. Ein Kauf für 300.000 € mit 30% Grundstücksanteil bedeutet 210.000 € abschreibbar, was 6.300 € pro Jahr (bei 3%) an Steuerabzügen über 33 Jahre ergibt.
Können Sie mit einer Mietimmobilie einen steuerlichen Verlust erzielen?
Ja, wenn Ihre abzugsfähigen Ausgaben Ihre Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein Verlust, der Ihr übriges Einkommen mindern kann. Das ist in den ersten Jahren bei hohen Hypothekenzinsen üblich. Ein Mietverlust von 5.000 € kann Ihr steuerpflichtiges Arbeitseinkommen von 50.000 € auf 45.000 € senken und bei einem Steuersatz von 35% etwa 1.750 € Steuer sparen.
Was ist mit der Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen?
Wohnungsvermietungen sind in Deutschland umsatzsteuerbefreit — Sie erheben keine USt auf Wohnungsmieten. Bei Gewerbevermietungen kann optional 19% USt erhoben werden, wenn der Mieter die Fläche für umsatzsteuerpflichtige Geschäfte nutzt (Option zur Umsatzsteuerpflicht). Die USt-Option ermöglicht die Vorsteuer-Rückforderung auf Renovierungs- und Kaufkosten, was bei teuren Projekten erhebliche Beträge sparen kann.
Wann wird der Gewinn aus dem Immobilienverkauf besteuert?
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf (Spekulationsfrist), wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Nach 10 Jahren ist der Gewinn komplett steuerfrei. Haben Sie in den letzten 3 Jahren vor dem Verkauf selbst darin gewohnt, ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer ebenfalls steuerfrei. Ein Gewinn von 100.000 € innerhalb von 10 Jahren könnte 35.000 € bis 45.000 € Steuern kosten.
Bundesfinanzministerium: Basierend auf den Steuersätzen und Freibeträgen des Bundesfinanzministeriums für 2025. Für eine persönliche Beratung wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater.
Disclaimer: Dieser Rechner liefert Schätzungen auf Grundlage der aktuellen Steuersätze und Freibeträge für das Steuerjahr 2025. Er stellt keine professionelle steuerliche, finanzielle oder rechtliche Beratung dar. Ihre tatsächliche Steuerlast kann je nach individueller Situation abweichen. Wenden Sie sich stets an einen qualifizierten Steuerberater, bevor Sie finanzielle Entscheidungen treffen. Nutzungsbedingungen lesen
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