Micro-Foncier
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Régime Réel
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Régime Recommandé
Régime Réel
Qu'est-ce que le micro-foncier en France ?
Le micro-foncier est un régime simplifié pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an. Il applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus bruts pour couvrir toutes les charges. Vous ne pouvez pas déduire les charges réelles sous ce régime.
Quand choisir le régime réel plutôt que le micro-foncier ?
Choisissez le régime réel quand vos charges déductibles réelles (entretien, assurance, gestion, intérêts d'emprunt, taxes) dépassent 30% de vos revenus locatifs. C'est souvent le cas avec des intérêts d'emprunt importants ou des travaux de rénovation.
Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
Un déficit foncier se produit lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus locatifs en régime réel. Jusqu'à 10 700 € de ce déficit (hors intérêts d'emprunt) peuvent être déduits de votre revenu global imposable, réduisant votre impôt total.
Conformité : Ce calculateur utilise les taux officiels français pour 2025. Les résultats sont indicatifs — pour des situations complexes, consultez un professionnel.
Comment les revenus locatifs sont imposés pour les bailleurs sous micro-foncier et régime réel
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en France ?
Les revenus fonciers (location non meublée) s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre taux marginal (11 % à 45 %) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 €/an, vous pouvez utiliser le micro-foncier avec un abattement de 30 %. Au-dessus, vous devez utiliser le régime réel et déclarer les charges réelles.
Quelles charges les bailleurs peuvent-ils déduire ?
Au régime réel, vous pouvez déduire : intérêts d'emprunt, frais de gestion locative, assurance, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, charges de copropriété (non récupérables), honoraires professionnels, et déplacements au bien. Sur 12 000 € de revenus locatifs annuels avec 8 000 € de charges déductibles, vous ne payez l'impôt que sur 4 000 €.
Quelle différence entre les règles fiscales meublé et non-meublé ?
Les locations meublées sont imposées en BIC, pas en revenus fonciers. L'abattement micro-BIC est de 50 % (contre 30 % pour le micro-foncier). Sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous pouvez aussi amortir la valeur du bien, ce qui élimine souvent totalement le revenu imposable. La location meublée offre un traitement fiscal bien meilleur pour la plupart des bailleurs.
Quelles cotisations sociales s'appliquent aux revenus locatifs ?
Les bailleurs non professionnels paient 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, solidarité 7,5 %) sur le revenu locatif net. Les bailleurs professionnels (LMP) paient des cotisations TNS d'environ 35 à 45 % à la place. Vous êtes classé LMP si vos revenus locatifs dépassent 23 000 €/an ET dépassent vos autres revenus professionnels.
Peut-on créer un déficit foncier ?
Oui. Si vos charges déductibles dépassent les revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. Jusqu'à 10 700 € par an peuvent être déduits de votre revenu global, réduisant directement votre impôt. Le reste se reporte pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers. Cela rend le régime réel très attractif quand vous avez d'importants travaux ou intérêts d'emprunt.
Comment déclarer les revenus locatifs ?
Micro-foncier : déclarez le loyer brut en case 4BE de votre déclaration 2042. L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Régime réel : remplissez le formulaire 2044 avec revenus et charges. LMNP : déposez le formulaire 2031 (ou 2042-C-PRO pour le micro-BIC). Tous les revenus locatifs sont soumis au prélèvement à la source via des acomptes trimestriels.
DGFiP : Basé sur les taux et seuils de la DGFiP pour 2025. Pour un conseil personnalisé, consultez un expert-comptable.
Disclaimer: Ce calculateur fournit des estimations basées sur les taux et seuils fiscaux en vigueur pour l'année fiscale 2025. Il ne constitue pas un conseil fiscal, financier ou juridique professionnel. Votre imposition réelle peut différer selon votre situation personnelle. Consultez toujours un conseiller fiscal qualifié avant de prendre des décisions financières. Lire nos conditions
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