| Méthode | Impôt | Gain Net | Taux Effectif |
|---|---|---|---|
| PFU Flat Tax (30%) * | 3 000,00 € | 7 000,00 € | 30.0% |
| Barème Progressif | 4 720,00 € | 5 280,00 € | 47.2% |
* Recommandé
Qu'est-ce que le PFU (flat tax) ?
Le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) est un impôt forfaitaire de 30% sur les revenus du capital et plus-values : 12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux. C'est le mode d'imposition par défaut depuis 2018.
Quand le barème progressif est-il plus avantageux que le PFU ?
Le barème progressif peut être plus avantageux si votre taux marginal est inférieur à 12,8% (tranches à 0% ou 11%). Cela s'applique généralement si votre revenu imposable total (salaire + gains) est inférieur à environ 29 315€ par part fiscale.
Quels prélèvements sociaux s'appliquent aux plus-values ?
Les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent toujours aux plus-values, que vous choisissiez le PFU ou le barème progressif. Ils comprennent la CSG (9,2%), la CRDS (0,5%), le prélèvement de solidarité (7,5%).
Conformité : Ce calculateur utilise les taux officiels français pour 2025. Les résultats sont indicatifs — pour des situations complexes, consultez un professionnel.
Comment la France impose les profits issus de la vente d'actions, biens immobiliers et autres actifs
Qu'est-ce que le prélèvement forfaitaire unique sur les plus-values ?
La France applique le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou « flat tax » de 30 % sur la plupart des plus-values d'investissement. Il se compose de 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG/CRDS). Si vous vendez des actions avec un profit de 10 000 €, vous payez 3 000 € d'impôt total. Vous pouvez opter pour le barème progressif si votre taux marginal est inférieur à 12,8 %.
Comment les plus-values immobilières sont-elles imposées ?
Les plus-values immobilières sont taxées à 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Cependant, vous bénéficiez d'un abattement pour chaque année de détention. Après 22 ans, la part d'impôt sur le revenu est éliminée. Après 30 ans, les prélèvements sociaux aussi — la plus-value est alors totalement exonérée.
Votre résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?
Oui. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quel que soit le montant du profit ou la durée de détention. Si vous achetez un appartement à 200 000 € et le revendez 350 000 €, la totalité des 150 000 € de plus-value est exonérée. C'est l'une des exonérations fiscales les plus avantageuses en France.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées ?
Une surtaxe s'applique aux plus-values immobilières nettes imposables supérieures à 50 000 €. Elle va de 2 % (plus-values entre 50 001 € et 60 000 €) jusqu'à 6 % (plus-values au-dessus de 260 000 €). Sur une plus-value nette imposable de 300 000 €, la surtaxe ajoute 18 000 € en plus de l'impôt standard de 36,2 %. Cette surtaxe ne s'applique pas aux investissements financiers — uniquement à l'immobilier.
Peut-on déduire les travaux de la plus-value immobilière ?
Oui. Vous pouvez ajouter les coûts de travaux documentés à votre prix d'achat, ce qui réduit la plus-value imposable. Si vous avez acheté à 200 000 €, dépensé 40 000 € en travaux, et revendu à 300 000 €, votre plus-value est de 60 000 € au lieu de 100 000 €. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez aussi déclarer forfaitairement 15 % du prix d'achat comme travaux sans justificatifs.
Comment sont imposées les plus-values sur stock-options et actions ?
Les plus-values sur actions d'un compte-titres ordinaire sont taxées au PFU de 30 %. Cependant, si vous déteniez les actions dans un PEA (Plan d'Épargne en Actions) depuis plus de 5 ans, les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu — vous ne payez que 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur une plus-value de 20 000 € dans un PEA, cela économise 2 560 € par rapport au PFU. Le PEA a un plafond de versements de 150 000 €.
Quand déclarer et payer l'impôt sur les plus-values ?
Pour l'immobilier, le notaire calcule et retient l'impôt lors de la vente. Pour les investissements financiers, votre banque ou courtier peut retenir le PFU de 30 %, ou vous déclarez les gains sur votre déclaration annuelle. Dans tous les cas, vous devez déclarer toutes les plus-values dans votre déclaration de revenus. Les plus-values immobilières vont sur le formulaire 2048 et les plus-values financières sur le formulaire 2074.
DGFiP : Basé sur les taux et seuils de la DGFiP pour 2025. Pour un conseil personnalisé, consultez un expert-comptable.
Disclaimer: Ce calculateur fournit des estimations basées sur les taux et seuils fiscaux en vigueur pour l'année fiscale 2025. Il ne constitue pas un conseil fiscal, financier ou juridique professionnel. Votre imposition réelle peut différer selon votre situation personnelle. Consultez toujours un conseiller fiscal qualifié avant de prendre des décisions financières. Lire nos conditions