2% voor eigen woning (niet-starters).
Koopprijs
€ 400.000,00
Overdrachtsbelasting
€ 8.000,00
Totale Kosten
€ 408.000,00
What is overdrachtsbelasting (transfer tax)?
Overdrachtsbelasting is a one-time tax paid when acquiring real estate in the Netherlands. The rate depends on the type of property and buyer: 2% for primary residences, 10.4% for investment properties and commercial real estate.
Is there an exemption for first-time buyers?
Yes, first-time buyers (starters) aged 18-35 are exempt from transfer tax on properties up to €510,000 (2024). This is the startersvrijstelling. Above this threshold, the full 2% rate applies.
When does the 10.4% rate apply?
The 10.4% rate applies to all real estate that is not used as a primary residence. This includes investment properties, second homes, commercial real estate, and properties bought by companies.
Who pays the transfer tax?
The buyer pays the overdrachtsbelasting. It is due at the moment of transfer (levering) and is typically handled by the notary as part of the closing process.
Hoe overdrachtsbelasting werkt als je een woning koopt in Nederland
Wat is overdrachtsbelasting en wanneer betaal je het?
Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die je betaalt bij de aankoop van een woning in Nederland. De belasting wordt berekend over de koopprijs of de marktwaarde, afhankelijk van welke hoger is. Je betaalt het op het moment van overdracht — de notaris int het en maakt het over aan de Belastingdienst. Het geldt voor huizen, appartementen, bedrijfspanden en grond. Je kunt de betaling niet spreiden of in termijnen betalen.
Wat zijn de huidige tarieven voor overdrachtsbelasting?
In 2025 is het tarief 2% voor woningen waar je zelf gaat wonen als hoofdverblijf (eigen woning). Voor alle andere onroerend goed — zoals verhuurappartementen, bedrijfspanden en tweede woningen — is het tarief 10,4%. Bij een woning van €350.000 betekent 2% dat je €7.000 overdrachtsbelasting betaalt. Bij een verhuurpand van €250.000 is 10,4% gelijk aan €26.000. Het tariefverschil is bedoeld om beleggers te ontmoedigen en kopers voorrang te geven.
Is er een vrijstelling voor starters?
Ja. Als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent en je eerste woning koopt om er zelf te wonen, betaal je 0% overdrachtsbelasting — volledig vrijgesteld. In 2025 mag de woning niet meer kosten dan €510.000. Als de prijs dit bedrag ook maar met één euro overschrijdt, betaal je de volle 2% over het gehele bedrag — er is geen gedeeltelijke vrijstelling. Je kunt deze startersvrijstelling maar één keer in je leven gebruiken, dus kies verstandig.
Aan welke voorwaarden moet je voldoen voor het tarief van 2%?
Om voor het tarief van 2% in plaats van 10,4% in aanmerking te komen, moet je de woning als je hoofdverblijf gebruiken. Je moet er intrekken en er daadwerkelijk wonen. Als je een woning koopt tegen 2% maar het binnen korte tijd gaat verhuren, kan de Belastingdienst het verschil terugvorderen. Je moet ook bij de aankoop in een schriftelijke verklaring aan de notaris bevestigen dat je van plan bent er te gaan wonen.
Hoe wordt overdrachtsbelasting berekend bij nieuwbouwwoningen?
Nieuwbouwwoningen die je rechtstreeks van een projectontwikkelaar koopt zijn meestal vrijgesteld van overdrachtsbelasting, omdat je in plaats daarvan btw van 21% betaalt — dit is al verwerkt in de koopprijs. Als een nieuwbouwwoning binnen zes maanden na eerste oplevering wordt doorverkocht, kan de nieuwe koper onder een vrijstelling ook overdrachtsbelasting vermijden. Na zes maanden geldt het normale tarief van 2% of 10,4%. Vraag altijd aan je notaris welke belasting van toepassing is.
Kun je overdrachtsbelasting aftrekken van je inkomstenbelasting?
Nee. Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van je aangifte inkomstenbelasting. Het is een eenmalige aankoopkost. Maar als je als zelfstandige een pand koopt voor zakelijk gebruik, is de overdrachtsbelasting een bedrijfskost die je bij je kosten mag opnemen. Voor beleggers in verhuurwoningen is de belasting gewoon een onderdeel van de aankoopkosten en wordt het meegenomen in je rendement. Voor kopers van een eigen woning is het puur een eenmalige uitgave.
Welke andere kosten kun je verwachten naast overdrachtsbelasting?
Naast overdrachtsbelasting heb je bij het kopen van een woning te maken met notariskosten van ongeveer €1.000-€2.000, kadasterkosten van ongeveer €100-€200 en hypotheekadvieskosten van €1.500-€3.500. Deze kosten koper bedragen bij bestaande woningen doorgaans 4-6% van de koopprijs. Bij nieuwbouw met btw zijn de extra kosten vaak lager omdat de projectontwikkelaar sommige kosten voor zijn rekening neemt.
Geldt overdrachtsbelasting ook bij een erfenis of schenking van vastgoed?
Overdrachten via erfenis zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Schenkingen van vastgoed zijn ook vrijgesteld in bepaalde familiesituaties, maar bij andere schenkingen kan er wel overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Bij overdracht via een echtscheidingsregeling geldt meestal een vrijstelling. In al deze gevallen kun je nog steeds andere belastingen verschuldigd zijn, zoals erfbelasting of schenkbelasting. Een notaris kan je adviseren welke belastingen van toepassing zijn.
Belastingdienst: Gebaseerd op de tarieven en drempels van de Belastingdienst voor 2025. Raadpleeg een belastingadviseur voor persoonlijk advies.
Related Calculators
Bonus Tax Calculator
Calculate income tax on your bonus using Belastingdienst bijzonder tarief rates.
Hourly Rate Calculator
Convert between hourly, daily, weekly, monthly, and annual pay rates in EUR.
Salary Calculator
Calculate your Dutch take-home pay after loonheffing and social premiums via Belastingdienst.
Disclaimer: This calculator provides estimates based on current HMRC rates and thresholds for the 2025/26 tax year. It does not constitute professional tax, financial, or legal advice. Your actual liability may differ depending on your individual circumstances. Always consult a qualified accountant or tax adviser before making financial decisions. Read our terms