Netherlands Rental Income Tax Calculator
Calculate the Box 3 tax on your rental property in the Netherlands. Investment properties are taxed on deemed returns, not actual rental income.
Investment properties in the Netherlands are taxed under Box 3. You pay tax on a deemed return based on the WOZ value, not on actual rental income.
The WOZ value (Waardering Onroerende Zaken) is determined by your municipality each year and may differ from the market value.
If you rent out multiple properties or provide significant services, the Belastingdienst may classify your rental activity as Box 1 business income.
Mortgage debt on investment properties reduces your Box 3 tax base, unlike the eigenwoningforfait for your primary residence (Box 1).
Hoe het Nederlandse belastingstelsel je huurinkomsten en vermogen behandelt
Worden huurinkomsten in Nederland belast als inkomen of als vermogen?
Dat hangt af van hoe je de woning verhuurt. Als je een gemeubileerde kamer in je eigen huis verhuurt of korte vakantieverhuringen doet, vallen de inkomsten onder Box 1 en worden ze belast als gewoon inkomen tegen tarieven tot 49,50%. Voor gewone verhuurwoningen gebruikt Nederland het Box 3-systeem (vermogensbelasting). Dit betekent dat de Belastingdienst de waarde van de woning belast en niet de daadwerkelijke huur die je ontvangt.
Hoe werkt de Box 3-vermogensbelasting bij verhuurwoningen?
Box 3 belast je netto vermogen boven een vrijstelling van ongeveer €57.000 per persoon (€114.000 voor stellen). De Belastingdienst gaat ervan uit dat je woning een fictief rendement oplevert op basis van je vermogensmix. Dit fictieve rendement wordt dan belast tegen 36%. Bijvoorbeeld: als je verhuurwoning €300.000 waard is met een hypotheek van €150.000, wordt je netto vermogen van €150.000 minus de vrijstelling belast op het fictieve rendement.
Wat is de WOZ-waarde en waarom is die belangrijk?
De WOZ-waarde (Wet Waardering Onroerende Zaken) is de officiële waarde die je gemeente elk jaar aan je woning toekent. Deze is gebaseerd op marktprijzen van het voorgaande jaar. Je WOZ-waarde bepaalt hoeveel vermogensbelasting je betaalt in Box 3, en heeft ook invloed op lokale belastingen zoals de onroerendezaakbelasting. Als je vindt dat je WOZ-waarde te hoog is, kun je binnen zes weken na ontvangst bezwaar maken.
Kun je hypotheekrente aftrekken voor een verhuurwoning?
Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je eigen woning in Box 1 — niet voor een verhuurwoning. Bij verhuurwoningen in Box 3 verlaagt de hypotheek wel je netto vermogen, waardoor je fictieve rendement en dus je belasting lager wordt. Je kunt de rente dus niet rechtstreeks aftrekken, maar een hypotheek op de woning geeft je toch een belastingvoordeel doordat je netto vermogen lager uitvalt.
Hoe zit het met de kamerverhuurvrijstelling?
Als je een gemeubileerde kamer in je eigen huis verhuurt, kun je gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling. In 2025 betaal je geen belasting over de eerste €5.881 aan huurinkomsten per jaar, op voorwaarde dat de huurder op jouw adres staat ingeschreven. De kamer moet in het huis zijn waar je zelf woont. Dit is een Box 1-vrijstelling en een handige manier om extra geld te verdienen met een vrije kamer zonder belasting te betalen.
Worden korte vakantieverhuren anders belast?
Ja. Als je je woning via platforms zoals Airbnb voor korte periodes verhuurt, worden de inkomsten meestal belast in Box 1 als overig inkomen. Je kunt directe kosten aftrekken zoals schoonmaak, platformkosten en inrichting. Veel Nederlandse steden eisen ook een vergunning en beperken het aantal nachten per jaar dat je mag verhuren — Amsterdam heeft een maximum van 30 nachten. Je moet de inkomsten altijd opgeven in je jaarlijkse aangifte.
Moet je btw rekenen over huurinkomsten?
Huurinkomsten uit woningen zijn vrijgesteld van btw (omzetbelasting) in Nederland. Je rekent je huurders geen btw en je kunt ook geen btw terugvragen op reparaties of meubels. Bij verhuur van bedrijfspanden kun je eventueel 21% btw berekenen als verhuurder en huurder dat samen afspreken en de huurder het pand gebruikt voor btw-belaste activiteiten. De meeste particuliere verhuurders hoeven zich geen zorgen te maken over btw.
Hoe geef je een verhuurwoning op in je Nederlandse belastingaangifte?
Je geeft een verhuurwoning op in Box 3 van je aangifte inkomstenbelasting. Vul de WOZ-waarde in per 1 januari en trek eventuele openstaande hypotheek eraf. De Belastingdienst berekent je fictieve rendement en belasting automatisch. Als je Box 1-huurinkomsten hebt uit korte verhuur of kamerverhuur, geef je die op onder resultaat uit overige werkzaamheden. De aangifte moet meestal vóór 1 mei worden ingediend.
Belastingdienst: Gebaseerd op de tarieven en drempels van de Belastingdienst voor 2025. Raadpleeg een belastingadviseur voor persoonlijk advies.
Related Calculators
Bonus Tax Calculator
Calculate income tax on your bonus using Belastingdienst bijzonder tarief rates.
Hourly Rate Calculator
Convert between hourly, daily, weekly, monthly, and annual pay rates in EUR.
Salary Calculator
Calculate your Dutch take-home pay after loonheffing and social premiums via Belastingdienst.
Disclaimer: This calculator provides estimates based on current HMRC rates and thresholds for the 2025/26 tax year. It does not constitute professional tax, financial, or legal advice. Your actual liability may differ depending on your individual circumstances. Always consult a qualified accountant or tax adviser before making financial decisions. Read our terms