Si vous avez suivi les nouvelles fiscales au Canada récemment, vous avez probablement entendu parler des changements aux gains en capital. C'est un sujet qui touche beaucoup plus de monde qu'on le pense — pas juste les riches investisseurs, mais aussi les gens ordinaires qui vendent un chalet, un immeuble locatif, ou même des actions dans leur compte non enregistré.
Dans ce guide, on va expliquer ce que sont les gains en capital, comment ils sont imposés au Canada en 2025, ce qui a changé récemment, et comment calculer votre facture fiscale.
C'est quoi, un gain en capital ?
Un gain en capital, c'est tout simplement le profit que vous faites quand vous vendez un bien pour plus cher que ce que vous l'avez payé. Par exemple :
- Vous achetez des actions à 10 000 $ et vous les vendez à 15 000 $ — votre gain en capital est de 5 000 $
- Vous achetez un chalet à 200 000 $ et vous le vendez à 350 000 $ — votre gain en capital est de 150 000 $ (avant ajustements pour les frais de vente et les améliorations)
- Vous vendez des cryptomonnaies pour un profit — c'est aussi un gain en capital
Important : votre résidence principale est exempte d'impôt sur les gains en capital grâce à l'exemption pour résidence principale. Donc si vous vendez la maison où vous habitez, vous ne payez généralement pas d'impôt sur le profit. C'est pour les autres propriétés et placements que ça devient intéressant.
Le taux d'inclusion : la partie qui est imposable
Au Canada, on ne paie pas d'impôt sur la totalité du gain en capital. Seulement une portion — appelée le « taux d'inclusion » — est ajoutée à votre revenu imposable.
Historiquement, le taux d'inclusion était de 50 %. Ça voulait dire que si vous faisiez un gain en capital de 100 000 $, seulement 50 000 $ était ajouté à votre revenu imposable.
En 2025, le gouvernement a modifié les règles. Le taux d'inclusion reste à 50 % sur les premiers 250 000 $ de gains en capital réalisés dans une année par un particulier. Mais pour tout gain dépassant 250 000 $, le taux d'inclusion passe à 66,67 % (deux tiers).
Pour les sociétés et les fiducies, le taux d'inclusion est de 66,67 % dès le premier dollar de gain en capital.
Comment ça fonctionne concrètement
Prenons un exemple. Disons que vous vendez un immeuble locatif et que vous réalisez un gain en capital de 400 000 $.
- Premiers 250 000 $ : taux d'inclusion de 50 % = 125 000 $ ajoutés à votre revenu
- Portion au-dessus de 250 000 $ (150 000 $) : taux d'inclusion de 66,67 % = 100 000 $ ajoutés à votre revenu
- Total ajouté à votre revenu imposable : 225 000 $
Avant le changement, avec un taux d'inclusion uniforme de 50 %, seulement 200 000 $ auraient été ajoutés à votre revenu. Le nouveau système vous coûte environ 25 000 $ de revenu imposable supplémentaire, ce qui peut représenter entre 7 500 $ et 13 000 $ d'impôt additionnel, selon votre taux marginal.
Utilisez notre calculateur de gains en capital pour voir exactement combien d'impôt vous devrez payer.
Qui est touché par ce changement ?
La grande majorité des Canadiens ne seront pas touchés par ce changement. Le seuil de 250 000 $ s'applique aux gains réalisés dans une même année. Donc, si vous vendez des actions avec un gain de 50 000 $, vous êtes toujours au taux d'inclusion de 50 % — rien ne change pour vous.
Les personnes les plus touchées sont :
- Les propriétaires d'immeubles locatifs qui vendent un bien avec un gros profit accumulé sur plusieurs années
- Les propriétaires de petites entreprises qui vendent leur société
- Les investisseurs avec de gros portefeuilles non enregistrés qui réalisent des gains importants en une année
- Les successions — au décès, tous les biens sont réputés vendus à la juste valeur marchande
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif, notre calculateur d'impôt sur les immeubles locatifs peut vous aider à estimer l'impact.
L'exemption cumulative pour gains en capital (ECGC)
Pour les propriétaires de petites entreprises, il y a une bonne nouvelle : l'exemption cumulative pour gains en capital a été augmentée. En 2025, vous pouvez exempter jusqu'à 1 250 000 $ de gains en capital lors de la vente d'actions admissibles de petite entreprise ou de biens agricoles/de pêche admissibles.
C'est une augmentation significative par rapport au montant précédent de 1 016 836 $. Si vous prévoyez vendre votre entreprise dans les prochaines années, cette exemption peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars en impôt.
Stratégies pour minimiser l'impôt sur les gains en capital
Voici quelques stratégies courantes :
Étalez vos ventes sur plusieurs années. Au lieu de vendre tous vos placements la même année, répartissez vos ventes pour rester sous le seuil de 250 000 $ chaque année.
Utilisez vos pertes en capital. Si vous avez des placements qui ont perdu de la valeur, vous pouvez les vendre pour créer une perte en capital qui compense vos gains. Les pertes inutilisées peuvent être reportées indéfiniment ou rétroactivement sur trois ans.
Maximisez votre CÉLI et votre REER. Les gains réalisés à l'intérieur d'un CÉLI sont entièrement libres d'impôt, et ceux dans un REER ne sont imposés qu'au retrait. Investir dans ces comptes vous évite complètement l'impôt sur les gains en capital. Consultez notre calculateur CÉLI et notre calculateur REER.
Pensez au don de bienfaisance. Si vous donnez des titres cotés en bourse directement à un organisme de bienfaisance, le gain en capital n'est pas imposé et vous recevez un reçu fiscal pour la valeur marchande du don.
Les cryptomonnaies et les gains en capital
Oui, les profits sur la vente de cryptomonnaies sont imposés comme des gains en capital au Canada (dans la plupart des cas). Si vous faites du trading de Bitcoin, Ethereum ou d'autres cryptos, chaque vente ou échange est un événement imposable.
Notre calculateur d'impôt sur les cryptomonnaies vous aide à calculer votre facture fiscale.
En résumé
Les gains en capital au Canada sont imposés de manière favorable comparé au revenu d'emploi ordinaire, mais les récents changements au taux d'inclusion rendent la planification plus importante que jamais. Si vous prévoyez vendre un bien immobilier, des actions ou une entreprise, prenez le temps de calculer l'impact fiscal avant de procéder.
Utilisez notre calculateur de gains en capital pour voir les chiffres qui s'appliquent à votre situation et planifier vos ventes de manière stratégique.