Acheter sa première maison au Canada en 2025, ce n'est pas une mince affaire. Les prix de l'immobilier restent élevés dans la plupart des grandes villes, et même dans les régions plus abordables, accumuler une mise de fonds représente un défi majeur pour beaucoup de gens.
La bonne nouvelle, c'est que le gouvernement fédéral et les provinces offrent plusieurs crédits d'impôt et programmes pour aider les premiers acheteurs. Le problème, c'est que ces programmes sont éparpillés un peu partout et pas toujours faciles à trouver. On va tout regrouper ici pour que vous ayez le portrait complet.
Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH)
Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation est un crédit non remboursable que vous pouvez réclamer sur votre déclaration de revenus fédérale l'année où vous achetez votre première propriété. En 2025, le montant du crédit est basé sur 10 000 $, ce qui donne un crédit d'impôt réel de 1 500 $ (10 000 $ x 15 %).
Ce n'est pas un montant énorme, mais c'est 1 500 $ de moins d'impôt à payer — et chaque dollar compte quand on vient d'acheter une maison.
Pour y avoir droit, vous devez remplir ces conditions :
- Ni vous ni votre conjoint n'avez été propriétaire d'une habitation au cours des quatre années précédentes
- Vous avez acheté une habitation admissible au Canada
- Vous avez l'intention d'occuper l'habitation comme résidence principale dans l'année suivant l'achat
Le Régime d'accession à la propriété (RAP)
Le RAP vous permet de retirer de l'argent de votre REER pour acheter ou construire votre première maison, sans payer d'impôt sur le retrait. En 2025, le montant maximum que vous pouvez retirer est de 60 000 $ par personne. Si vous achetez en couple et que les deux conjoints sont admissibles, vous pouvez retirer jusqu'à 120 000 $ au total.
C'est un programme très puissant. L'argent que vous retirez de votre REER par le RAP n'est pas imposé — à condition que vous le remboursiez dans votre REER sur une période de 15 ans. Le remboursement commence la deuxième année après le retrait, et vous devez rembourser au moins 1/15 du montant total chaque année.
Si vous ne faites pas le remboursement minimum une année, le montant non remboursé est ajouté à votre revenu imposable pour cette année-là. Donc c'est important de respecter le calendrier de remboursement.
Notre calculateur REER peut vous aider à planifier vos cotisations en vue d'utiliser le RAP.
Le CELIAPP : le nouveau compte star
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est le programme le plus intéressant pour les premiers acheteurs. Lancé en 2023, il combine les avantages du REER et du CÉLI.
Voici comment il fonctionne :
- Cotisations déductibles d'impôt : comme un REER, vos cotisations réduisent votre revenu imposable
- Croissance libre d'impôt : comme un CÉLI, vos placements croissent sans être imposés
- Retrait libre d'impôt : quand vous retirez l'argent pour acheter votre première maison, vous ne payez aucun impôt
- Plafond annuel : 8 000 $ par année
- Plafond à vie : 40 000 $
C'est vraiment le meilleur des deux mondes. Vous obtenez une déduction fiscale immédiate quand vous cotisez, et quand vous retirez l'argent pour acheter votre maison, c'est complètement libre d'impôt. Aucun autre compte ne vous offre ça.
Si vous gagnez 65 000 $ et que vous cotisez le maximum de 8 000 $ au CELIAPP, vous pourriez économiser environ 2 000 $ en impôt cette année-là, selon votre taux marginal. Vérifiez avec notre calculateur de crédits d'impôt.
Le crédit de TPS/TVH pour première habitation
Si vous achetez une maison neuve ou substantiellement rénovée, vous pourriez avoir droit à un remboursement d'une partie de la TPS/TVH payée. Pour les maisons de moins de 350 000 $, le remboursement fédéral peut atteindre 36 % de la TPS payée, jusqu'à un maximum de 6 300 $. Le remboursement diminue graduellement pour les maisons entre 350 000 $ et 450 000 $.
C'est un montant significatif qui peut aider avec les frais de clôture. Utilisez notre calculateur de TPS/TVH pour estimer le montant.
Les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue)
Les droits de mutation — souvent appelés « taxe de bienvenue » — sont une taxe provinciale que vous payez au moment de l'achat. Le montant varie selon la province et la valeur de la propriété.
Plusieurs provinces offrent des exemptions ou des réductions pour les premiers acheteurs :
- Ontario : remboursement pouvant aller jusqu'à 4 000 $
- Colombie-Britannique : exemption pour les propriétés de moins de 500 000 $, réduction partielle jusqu'à 525 000 $
- Île-du-Prince-Édouard : exemption pour les premiers acheteurs
Notre calculateur de droits de mutation immobilière vous donne le montant exact selon votre province et la valeur de votre propriété.
Le compte hypothécaire : planifiez votre versement
Au-delà des crédits d'impôt, le plus gros défi pour les premiers acheteurs est souvent de comprendre combien va vraiment coûter la maison chaque mois. Le paiement hypothécaire, les taxes foncières, l'assurance, le chauffage — tout ça s'additionne vite.
Notre calculateur hypothécaire vous permet de calculer votre versement mensuel en fonction du prix d'achat, de votre mise de fonds, du taux d'intérêt et de la période d'amortissement. C'est un outil essentiel avant de commencer à magasiner.
Combiner les programmes pour maximiser vos avantages
La beauté de ces programmes, c'est que vous pouvez les combiner. Voici une stratégie qui fonctionne bien :
- Cotisez au CELIAPP (8 000 $/an) — vous obtenez une déduction fiscale ET un retrait libre d'impôt
- Cotisez aussi à votre REER — vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ avec le RAP
- Utilisez le remboursement d'impôt pour augmenter votre épargne
- Réclamez le CIAPH l'année de l'achat pour 1 500 $ de crédit d'impôt
En combinant le CELIAPP (40 000 $) et le RAP (60 000 $), un couple pourrait avoir accès à jusqu'à 200 000 $ pour la mise de fonds — le tout sans payer d'impôt sur les retraits.
En résumé
Acheter sa première maison au Canada est un gros investissement, mais les programmes gouvernementaux peuvent vous faire économiser des milliers de dollars si vous les utilisez correctement. Le CELIAPP, le RAP, le CIAPH et les exemptions provinciales de droits de mutation sont tous des outils précieux.
Commencez par calculer votre capacité d'emprunt avec notre calculateur hypothécaire, puis planifiez votre épargne en utilisant notre calculateur REER et notre calculateur CÉLI. Plus vous commencez tôt, plus vous profitez de ces programmes.